| Tonny Parnell |
| Hørsh. d. 10/12/2016 |
Helsingør´s nye bydel - Svingelport.
|
BEMÆRK! Denne side kan du udskrive som PDF fil, og siden samt PDF filen vil blive løbende opdateret når vi finder ændring nødvendigt.
Læs min kommentar til Detailhandelsanalysen 2018
Svingelport Helsingør
Takket være Konservative og Borgmester Benedikte Kiær, er Helsingør nu inde i en positiv udvikling hvor der arbejdes med at sikre kvaliteterne i kommunens skoler og fritidsordninger, børn og unge, kommunens ældre og socialforsorgen, trykhed i ansættelsen for kommunens mange sosu er, lærer og alle, mere end 5000 ansatte. Flere og bedre plejehjem og ældreboliger, Kommunens byer og den omliggende natur, så vi fortsat vil være den attraktive grønne kommune at bosætte sig i.
Der er nu mulighed for at bygge rigtig mange boliger i kommunen. Selv med en høj aktivitet i boligbyggeriet på cirka 300 boliger per år, har kommunen areal nok til de næste 7 år, hvis stadiongrunden inddrages til boligbyggeri.
Ca. og forhåbentlig frigives det store DSB areal, efter en ny HH-Tunnel står færdig i (2030-40) med yderligere plads til 1000 - 1200 familieboliger.
Helsingør Kommune har de senere år solg ud af erhvervsarealer, bla, fra materialegården i Kvistgård, det er efter min vurdering en dårlig ide, derimod skal vi sikre mere areal til erhverv og dermed - i henhold til ”Forslag til Fingerplan 2017” - og senere ændring heraf, sikre, at der er tilstrækkelig erhvervsjord til rådighed fremover.
 |
| Vi forestiller os en overdækket shopping arkade starter fra den nye gangtunnel til indre by gennem Svingelport under Banevaj fra "Place de la Terra". |
Allerede når det store anlægsarbejde i forbindelse med Tunnelbyggeriet starter, vil vi mangle erhvervsjord, og i særdeleshed når forbindelsen står færdig (2035-40). Etablering af HH-firbindelsen og den store udvidelse af befolkningen vil tiltrække Virksomheder/arbejdspladser der har behov for erhvervsjord.
Fingerplanen / Plandirektivet reguleres ca. hver fjerde år, sidst her i 2017 hvor Helsingør Kommune har været aktive med ændringsforslag-? der skal tilgodese at vi også har områder til boligbyggeri efter 2020.
Det er vigtigt Kommunen/byrødderne forstår Kommunens strategi og satsning ikke længere har hovedvægt på industri og erhverv men Kultur og turisme, spesielt det fundament og faktum, at det herefter er det tilbageværende mindre erhverv, hovedsageligt Turismeerhvervene, Hotel, Restaurant og detailhandlen (virksomheder 1 - 15 medarbejdere) der skal skabe balance i den store kultursatsning, og helst med et pænt overskud.
Derfor er det nødvendigt at "renovere" - udvikle og geare det tilbageværende erhverv - "Det økonomiske fundament for kultursatsningen" op på et nivau der kan give et afkast på/til Kommunens kultur/turismesatsning, og at vi samtidig ikke mister detailhandels markedsandele til Hørsholm Fredensborg og Hillerød, som ruster sig særdeles stærkt i øjeblikket.
 |
| For at knytte indre by tættest nuligt sammen med den nye bydel, forestiller vi os en gangbro direkte fra Stengade, over Banevej til plan 2, hvor et "Madmekka" som "Torvehallerne" Israels plads kunne etableres i frontbygningen, (arkitekturen du ser på billedet kan være meget anderledes, men denne ville skabe omtale, tiltrække nysgerrige og promovere Helsingør som unik. |
Den mest presserende Udvikling nu og her, er udvikling af indre by hvor vi har arealerne omkring Svingelport og de allerede forladte DSB arealer.
Indre by skal udvikles, dels for at levendegøre byen og løfte detailhandlen til et niveau der er forsvarligt i forhold til kommunens strategi og satsning på kultur/turisme. men også for at imødegå Hillerød, Hørsholm og Fredensborg i kampen om oplandskunder og at være Nordsjællands foretrukne Handelsby/shoppingby.
 |
| Større udvalgsbutikker i centrum feks. ZARA |
I dag nyder Helsingør stor fordel af grænsehandel, men afhængig af hvor gode vi er til at påvirke til og frakørselsforholdene til den kommende HH-forbindelse og formentlig også en ny Ring5 over Hillerød, kan grænsehandlen skifte til Hillerød eller Hørsholm i det øjeblik HH-forbindelsen åbnes.(2030-40) hvis ikke der udvikles.
Større udvalgsvarebutikker:
Liberaliseringen af planloven (2017) giver nu bedre muligheder for at lokalisere store udvalgsvarebutikker. Byrådet bør udarbejde Planstrategi med ønske om, at der skal findes arealer til den type butikker. op til 5000m2 + 200kvm til personale.
Byrådet bør vedtage en strategi for detailhandelsudvikling, hvor netop placering af store udvalgsvarebutikker indgår. Dette bør også indarbejdes i kommunalplanen eller tillæg hertil med henvisning til liberaliseringen af planloven
Der bør placeres dagligvarebutikker på steder, hvor butikkerne kan understøtte bylivet, og der er blevet mulighed for at etablere store udvalgsvarebutikker i bymidten. Helsingør skal være byen, du kører til i Nordsjælland, når du skal handle shoppe og hygge.
 |
| Place du Tertre ét Svingelport du Paris |
 |
| Julemarked tilbage på Axeltorv |
 |
| Culture Place du Axeltorv Elsinore |
Men vi skal gøre Indre by mere bilfri (en sundere middelalderby), og en sundere by for beboerne.
Her er vi så heldige at Svingelport arealerne ligger niveauforskudt(ca, 5m) i forhold til indkørslen/indgangen til indre by - Stengade, og en lokalplan kunne påberåbe rigelige parkeringspladser i underetagen af den nye bydel, hvor også dagligvereforretninger placeres, således al kørende trafik føres ind til den nye bydel fra Kongevejen, allerede før krydset ved trækbanen. derved vil de fleste lade bilen stå her, og bevæge sig til fods op i indre by, hvor der i dag er for få p-pladser.
 |
| Skøjtebane på Ravelinen i vinterhalvåret |
Mere liv og sjæl på byens torve og pladser, "Place du tertre" på Simon Spies Plads
Byudvikling af Svingelport, hvor der åbnes en direkte pasage fra/gennem Svinelport under Banevej til den nye bydel, vil skabe liv og trafik der gøre Simon Spies Plads til en naturlig "Place du tertre" med markedsboder, små tavernaer og gadehandel med ægte Pariserstemning.
Mere liv, torvehandel og atmusfære på Axeltorv
Vi skal bla. have Julemarked tilbage på Axeltorv, men der bør nedsættes en idegruppe der sammen med detailhandlen kan udarbejde stretegi for Axeltorv. Det ikke er nogen politisk opgave at få den traditionsrige torvehandel til at fingere, men det er politikernes opgave at skabe rammerne så Detailhandlen kan skabe liv og få Axeltorv til at fungere. I dag er udviklingen meget begrænset af et sæt umulige regler og direktiver, sorte skure, for høj stadeleje, chikaner fra P-Vagter ect. ect. - end ikke en pølsevogn kan leve efter disse, Hele setupet skal liberaliseres og ændres
På Axeltorv skal der være plads til "de skæve indslag" det er det uforudsigelige og spontane der skaber et spændende miljø, det gælder også interiør og design af boder og udskænkningssteder. Har en lyst til at sælge pandekager fra et pandekagehus som Walt Disney ville tegne det, bør det være muligt, der skal anlægges hyggelige blomsterbede og opsættes bænke arrangementer til publikum. Lad byens politikere og andre tale til byen fra et offentligt podie, er der en der har lyst til at synge en sang, så lad det ske.
 |
| Museumsudgravninger i gaderne |
Større sammenhængskraft mellem byen og Kulturværftet/Kulturhavnen.
Den allerede populære "Elsinore City Walk" udvides. Der etableres Turist-Busparkering på Kommunens arealer bag Kvikly.
Herfra åbnes passage direkte fra busholdepladsen til Sudergade og videre over baggården til Karre 43 gennem kommunens ejendom i Sct. Olaiggade og videre ad Søstræde mod Svingelport.
Derved er City Walk nettet sluttet i begge ender af byen og turister kan sættes af ved Kronborg, gå City Walk ruten gennem hele byen og stige på bussen igen bag Kvikly.
 |
| Museumsudstilling i glasmontre |
City walk færdiggøres med Museumsudgravninger i gaden, med lys, historie og en glasplade over.
Udstillingsmontre, indbygget i murværk eller fritstående på gaden - find en sandal eller et postkort fra H. C. Andersen, fortæl historien. Turisten elsker det.
Flere Gavlmalerier på 3 - 4 af de grimmeste på "City Walk" Ruten
Infostandere/vejvisere flere steder i byen. bla. krydset Sct. Olaigade og stjernegade - Bjerggade. Der indeholder hele City Walk ruten med interaktiv søgning til næste attraktion. Interaktiv søgning og vejviser til pladser og torve, Hvad sker der på Axeltorvet lige nu og her, måske er der mere spændende på Simon Spies Plads lige nu, hvor finder jeg loppemarkedet, åbningstider og dage, byens åbningstider, alt på Dansk og Engelsk.
Her kunne alle events listes, både kulturværfet, cityforeninges mærkedage osv. En liste med alle byens forretninger som interaktivt kunne søges. Hvor kan du finde den nærmeste hjertestarter i Helsingør og hvor findes nærmeste skadestue.
 |
| Flere gavlmalerier i City |
Jeg har denne sommer, adskillige gange stillet mig op i forskellige gadekryds i indre by, for at betragte turistens adfærd, og der går ikke lang tid før et spørgsmål lyder "Sorry, do you speak English? - Can you tell me where I find this one and the other and how do I get there easiest?"
Mange Kommuner/byer benytter i dag digitale infostanderer ved større indfaldsveje, Århus - Esbjerg - Søndrborg mfl.
Men infostanderne i Helsingør city er tænkt som interaktive standere, hvor kun fantasien sætter grænse for brugen.
Der er stort behov for bedre skiltning og infostandere vil være en stor service for de af vores gæster der ikke følger City Walk på mobilen
Jeg vil endog være interesseret i selv at afholde samtlige udgifter og emplementere interaktivt software med ovenstående funktioner hvis kommunen vil tillade opstilling af en testterminal på det viste sted i en periode på mindst 3 år. Mit forslag er at jeg i testperioden selv administrerer testterminalen. Dvs. jeg i perioden finder ud af prioritering, behov og om Cityforeningen kunne være interesseret i at overtage administreringen eller komunens Turisme og eventkoordinator vil være bedre egnet til den fremtidige drift og vedligeholdelse.
Brugen af Infoterminaler
Her kan man forstille sig alt, lige fra Kommunal info service, hjertestarter i området og er hjertestarteren tilgængelig lige nu og her, Lægevagt, skadestue, alarmcentralen, turistforeningen, læg Kommunens paarkerings APP ned på infostanderne, forespørg på hotelbooking, hvornår sejler næste havnerundfart, ect ect. Hvis Kommunen indfører betalt parkering, kan terminalerne benyttes til indtastning af nummerplader og billetløsning med kortbetaling eller mobile pay. Turisten der lige er stået af bussen ved kronborg kan vælge at gå på shopping i indre by, gå "Elsinore City Walk ruten" eller hurtigt finde vej til det nærmeste loppemarked, attraktion osv.. Alle Restauranter kan lægge Menukort på infoterminalen og turisten kan vælge at spise på "Madmarkedet" eller nyde en god frokost på de mange restauranter i byen. Der er GPS i infoterminalen og et nødopkald skal ikke forklares med navn og adresse, men går lige igennem til nærmeste redder. - - Interaktive Infostandere vil være meget
trykhedsskabende og kan redde liv. Alene ved hjertestop derved at hjælpen er fremme på nogle få minutter. det er KUN fantasien der sætter grænsen. - Man kunne forestille sig at mange i Helsingør der kan yde førstehjælp lod sig registrere og ved ildebefindende eller hjertestop vil de enkelte infoterminaler vide hvor nærmeste førstehjælp findes, om en person, læge, brandmand, sygeplejerske, ambulancefører, politimand, kan/vil assistere i sin fritid, og samtidig ved, eller denne person får anvist nærmeste tilgængelige hjertestarter mellem dennes GPS koordinater og nødhjølp opkaldet. Det kan redde liv.
 |
| Passage gennem klosterhaven direkte til Kulturværftet |
Der åbnes passage direkte fra Bymuseet ned gennem Klosterhaven og direkte ud til Kulturværftet, hvor vores gæster kan nyde Klosterhaven, en kop kaffe, evt en sanvich eller is på en varm sommerdag. (og holde øje med Infostanderne)
Jeg ved konkret at vi kan få mindst ti af de omkring 25-30 daglige busser til Kronborg, til at lave en rute med afsætning Kronborg og påstigning bag Kvikly senere på dagen, hvor bussen ellers bare ville køre videre til Frederiksborg Slot.
 |
| Torvehaller Toldkammeret |
Torvehaller i det gamle Toldkammer:
Efter vi har fået et flot nyt kulturværft, er Toldkammeret et overflødighedshorn og der kan spares en del ved at overføre alle aktiviteter til det nye Kulturværft. Etablering af Torvehaller her vil være nogenlunde udgiftsnevtral, forsyningsvejene med friske råvarer er rimelige. . Torvehaller som vi ser dem i København.
Kommunen ejer bygningerne og indretning til torvehaller vil på sigt tjene sig hjem ved stadeleje, - - En billig måde at puste liv i Helsingør, som på sigt vil være overskudsgivende for Kommunen, og vil skabe ca. 60 - 80 arbejdspladser
Med disse tiltag vil det også være muligt at Lokke flere turister fra København, til en ekstra overnatning i Helsingør.
Der udarbejdes en lokalplan med det formål at Byudvikle Helsingør på Svingelport DSB arealerne og Scanlines i en tidshorisont 2017 til 2044
Det antages at det nuværende rådighedsområde Svingelport + de nu frigivne DSB arealer udvikles med tunnel/gangbro i direkte forlængelse af indre by med blandet bolig og detailhandel, evt nyt bydelscenter, (eller udnyttelse af den eksisterende brandstation.)
Foruden detailhandel i alle underetager har vi estimeret ca, 250 - 300 boliger på det område der tidligere var tiltænkt Teknisk Museum. Ved en lokalplan for området kan byggeri påbegyndes allerede indenfor de næste par år.
Jeg var "i marken i 2013". Der var investorerne ikke så lydhør for Helsingør idet der dengang var adskillige "fallerede" projekter der skulle "samles op" efter 2008 krisen, men det er min absolut klare opfattelse, at investorerne er vendt tilbage til Helsingør, og der vil være investorer til udvikling af Svingelport området når en klar plan for området foreligger.
Der er et stort borgerønske i Helsingør omkring større udvalgsforretninger, som fint kunne tilpasses i den bagerste del af DSB arealerne med direkte indkørsel fra Kongevejen, som derved aflaster den øvrige bykerne for manglende P-Pladser. Trafikalt vil Kongevejen blive belastet i en periode indtil HH-forbindelsen står færdig, formentlig ca. 2030. hvorefter trafikken vil blive reduceret med 80%
 |
| Svingelport - Gårdmiljø - Restauranter - vinsmagning - iscafé - kunsthåndværk - antikkviteter - marked. "Place du Tertre" og ægte Pariserstemning |
På sigt (10 -20 år) ved vi at hele området mod øst fra den ældste bydel og helt ud til kysten kan udvikles med en helt ny attraktiv bydel med omkring ca. 1500-2000 nye børnefamilier eller ca. 5.000 nye skatteborgere.
Arkitektonisk:
Som "BY OG LAND HELSINGØR" ved flere lejligheder har poienteret, må vi nok se i øjnene at "Hamlets City" og Fremtidens "Elsinore City" (måske allerede i 2025) vil bestå af en gammel og en ny bydel, skarpt adskildt af Jernbanevej ? ? - Men det må bero på en arkitektkonkurrence, om vi kan skabe en helhed der matcher. - det er ikke sikkert "byporten" lige skal se ud som foto ovenfor.? - Men når vi nu "skal etablere en helt ny" bydel ud mod vandet, er det meget almindeligt at det bliver med en arkitektonisk kontrast der fortæller at ud over Hamlet, har Helsingør også født nogle af verdens dygtigste arkitekter, vi ser også kontrasten ved Museet for Søfart, tegnet af Bjarke Engels, som også kunne tegne Helsingørs nye byport.
Helsingørs andel af den danske erhvervsindkomst er på 1,2 % i 2010 mens Helsingørs andel af beskæftigelsen i handel er på 0,9 %. - Vi ser at såvel omsætning som dækningsgrad er faldet voldsomt siden 2007, og tendensen fortsætter. også derfor er byudvikling nødvendig
En række tidligere detailhandels analyser (senest 2005- 2008) og ICP´s detailhandelsanalyse december 2013 har påpeget at butiksstørrelsen i indre by er utidssvarende for små. og da forretningslokaler ikke kan sammenlægges med naboejendommen, (jfr. lokalplanen) og huslejen generelt er for høj, er løsningen byudvikling med større konkurrerende forretningslokaler.
 |
| Ovenstående graf tager ikke hensyn til andre boligprojekter men alene Svingelport - DSB |
Jeg har tidligere opfordret Kommunen til at udarbejde såvel økonomiske som Visuelle konsekvens beregninger i forbindelse med udvikling af området i direkte sammenfald med indre by, hvor hele området forbeholdes Byudvikling med blandet bolig og detailhandel.
Dette er PLAN 1 Bolig og byudvikling
Økonomisk konsekvensberegning:
Til højre vises en estimeret tidshorisont ca. 33 år, men afhængig af politiske vinde på "Borgen" kan den meget vel blive væsentligt kortere.
Tabeller og beregninger tager alene udgangspunkt i status Q og isoleret forskelsberegning på merværdien hvis området udvikles med detailhandel og boliger i forlængelse af indre by. Der tages ikke højde for andre tiltag i Kommunen. - denne rapport tager udgangspunkt i Byudvikling.
Tabel 1 er estimeret ekstra arbejdspladser byudviklingen vil afføde i de enkelte intervaller i tidshorisonten.
| TABEL 1 Udvikling i antal arbejdspladser i interval tidshorisonten |
| periode |
Detailhandel |
HH tunnel |
Byudvikling |
Turisme |
Hotel Restaurant |
Anden erhverv |
TOTAL |
| 2017 - 2020 |
150 |
0 |
250 |
50 |
50 |
50 |
550 |
| 2020 - 2023 |
275 |
0 |
300 |
100 |
75 |
80 |
830 |
| 2023 - 2026 |
650 |
0 |
250 |
80 |
90 |
70 |
1140 |
| 2026 - 2029 |
950 |
200 |
250 |
100 |
150 |
100 |
1750 |
| 2029 - 2032 |
1100 |
1700 |
250 |
150 |
200 |
150 |
3550 |
| 2032 - 2035 |
1300 |
1800 |
250 |
200 |
210 |
200 |
3960 |
| 2035 - 2038 |
1530 |
1000 |
300 |
300 |
200 |
300 |
3630 |
| 2038 - 2041 |
1750 |
400 |
1500 |
400 |
210 |
400 |
4660 |
| 2041 - 2044 |
2200 |
300 |
1500 |
450 |
230 |
450 |
5130 |
| 2044 - 2047 |
2550 |
300 |
1000 |
550 |
350 |
550 |
5300 |
| 2047 - 2050 |
3000 |
300 |
950 |
550 |
450 |
600 |
5850 |
I 2015 var der ca. 2000 arbejdspladser alene i Helsingør´s detailhandel. Dette forøges til 5.000 alene i cityområdet.
Beskæftigelsen i kommunen indenfor handel, hotel og restauration kan øges fra 4.682 (2015)til 9.500 i fremtiden, hvis beskæftigelsen kommer til at svare til den stigende erhvervsindkomst i kommunen, hvor Helsingørs andel af den danske erhvervsindkomst er på 1,2 % i 2010 mens Helsingørs andel af beskæftigelsen i handel kun var på 0,9 %, hvilket skyldes manglende byudvikling og tilbagegang i detailhandlen.
Antallet af butikker er generelt faldet i Helsingør kommune. I 1998 var der i alt 429 butikker i hele kommunen, eller 63 butikker flere end i 2013.
Men antallet af butikker i indre by er ca, halveret hvorimod antaller i såvel Prøvestenscentret, Espergørde, Hornbæk og Hellebæk er forøget. Det er en uheldig udvikling hvis vi skal fastholde indre by som Helsingør´s primære indkøbsområde. Derfor skal indre by tilføres større udvalgsforretninger. Dette til trods bærer indre by stadig næsten halvdelen (1,3 Mia.) af den samlede detailhandel i hele Kommunen på 3,9 Mia, (2016)
Det skønnes at udvikling af Svingelport med et bydelscenter for større udvalgsbutikker vil øge den samlede detailhandelsomsætning i indre by med mere end 100%, propertionalt stigende med befolkningstilvæksten i udviklingsperioden frem til 2044.
| Skatteprocenter 2017 |
Grundskyldspromille |
| Kommune |
Amt |
Kirke |
Sundhedsbidrag* |
I alt |
Skatteloftsnedslag** |
Kommune |
Amt |
| 25,40 |
0,00 |
0,64 |
2,00 |
28,04 |
0,53 |
28,50 |
0,00 |
Fremskrevet indkomstskat i perioden med udgangspunt i Kommuneskatten holdes på 25,4% Grundskyld provenu er estimeret med baggrund i 90% ejerboliger i området, grundskyldpromille 29 1/1000 (fremtidig grundskyldpromille er under ændring og kendes ikke) Den samlede Grundværdi i 2017 udgør 18.851.763.000 (pristalsreguleret 2020 = 21.382.010.000 - 2050=65.408.054.000)
Tabel 2 Tager udgangspunt i status Q i Kommunen, og beregnes kun på de ændringer der sker ved Byudvikling på Svingelport - DSB øst for indre by i perioden. Der er ikke indregnet generelle prisstigninger, ændrede ejendomsvurderiger som kan forventes i perioden men alene den kvantitative merværdi i status Q værdier, der skabes ved udviklingen. For nemmere sammenhold med kommunens egne tal og tabeller, har jeg dog fremskrevet en pristalregulering 2½% men ejendomspriserne ser igen ud til himmelflugt og det endelige facit over perioden vil formentligt være væsentlig højere.
Hele tusinde med udgangspunkt i Kommunens egne beregninger for 2020
| Budgetfremskrivning med udgangspunkt i at Svingelport og DSB arealerne foræres til VUC eller Teknisk Museum |
| Indkomstskat (1.000kr.) |
2020 |
2026 |
2032 |
2038 |
2044 |
2050 |
| Udskrivningsgrundlag" |
12.368.254 |
14.223.492 |
16357015 |
18810567 |
21632152 |
24876974 |
| Skatteprovenu |
3.141.537 |
3612766 |
4154682 |
4777884 |
5494567 |
6318752 |
| Selskabsskat |
65.983 |
75.880 |
87262 |
100351 |
115403 |
132713 |
| Grundskyld provenu |
620.078 |
713090 |
820053 |
943061 |
1084520 |
1247198 |
| Samlet kommunal provenu til kassen pr år fra periodestart. |
3.827.598 |
4.401.737 |
5.061.998 |
5.821.298 |
6.694.492 |
7.698.666 |
Tabel 3 Det forøgede skattegrundlag er beregnet ved den gennemsnitlige indkomst pr. indbygger pr. 2017, pristalreguleret med 2½%, men ved det segment der bosætter sig i de nye boliger kan vi forvente et skattegrundlag der ligger 50% højere end gennemsnittet. dvs. den del af skattegrundlaget der beror på tilvæksten af borgere, har jeg beregnet +50%. - - Grundværditilvæksten skønnes i perioden at udgøre ca, 4 Mia. i budgetkategorien "Normaljord" - - Dækningsafgiften falder bort.
Værditilvæksten i colonne 2020 er alene et skøn over grundprisen hvis planerne ændres og der igansættes en byudvikling i direkte forlængelse af indre by. i hele tusinde. Udskrivningsgrundlaget tager udgangspunkt i 2020, pristalreguleret med tillæg af den forventede befolkningstilvækst i perioden
Værditilvæksten i Colonne 2026 tager udgangspunkt i første fase af Byudviklingen frem til 2026 således:
Ca. 200 nye boliger i første fase på Svingelport. Pristalsreguleret Grundværditilvækst kr. 230.000.000
Ca. 200 nye børnefamilier (mindst 600 nye højtydende skatteborgere), hvoraf mindst 2 i familien bærer et pristalsreguleret person skattegrundlag + kr. 348.000
Udgangspunkt for grundskylpromille er grundværdi 2020= 1Mio.
| Økonomisk koncekvensberegning ved udvikling af indre by over Svingelport og DSB arealerne (hele 1000kr) |
| Indkomstskat (1.000kr.) |
2020 |
2026 |
2032 |
2038 |
2044 |
2050 |
| befolkningstilvækst |
0 |
600 |
100 |
500 |
3000 |
4000 |
| Udskrivningsgrundlag |
12.368.254 |
14463612 |
17026957 |
19789800 |
24398270 |
30458010 |
| Skatteprovenu |
3.141.537 |
3673757 |
4236510 |
4939204 |
6143879 |
7776612 |
| Selskabsskat |
65.983 |
75.880 |
87262 |
100351 |
115403 |
132713 |
| Grundskyld provenu |
620.078 |
733100 |
823888 |
965114 |
1236684 |
1480516 |
| Samlet kommunal provenu til kassen pr. år. fra. periodestart. |
3.827.598 |
4.482.737 |
5.147.662 |
6.004.670 |
7.495.968 |
9.389.844 |
| Herunder: Diferencen mellem Tabel 1 VUC og Teknisk Museum - - og - Tabel 2 Byudvikling. |
| Samlet værditilvækst pr. år i den enkelte periode X 6 år. |
340.000 |
486.003 |
513.985 |
1.100.235 |
4.808.855 |
10.147.069 |
| Total Sum over en 30 - 35 årig periode KR. 16.991.144.000,00 - - 16,99 Mia. |
Bemærkning: Modellen er ikke faktuelt beregnet rigtigt idet der skal en hulens stor regnestok i brug. eksempelvis er der ikke foretaget en korekt anuitetsberegning (rentes rente princippet) men fremskrivning er sket som gennensnittet af en 6 årig periodeinterval. En korekt anuitetsberegning vil give en langt større forskelsværdi.
Konklution: Hvis Kommunen udlægger Svingelport og DSB arealerne til byudvikling med direkte adgang (genåbning af den direkte forbindelse under Jernbanevej mod bykernen) og udarbejder lokalplan med sigte på byudvikling og blandet bolig og detailhandel, vil kommunen frem til 2050 tjene mindst KR. 16.991.144.000,00 MERE.
Og herefter mindst ca. kr. 1.691.178.000 EKSTRA om året.
P-forholdene i indre by vil blive væsentligt bedre idet mange vil vælge at køre direkte til parkering i den nye bydel, hvor et eventuelt projekt pålægges det nødvendige P-pladser.
Herudover estimerer vi at sideeffekten ved effektivicering af Svingelport planen vil medføre en massiv fortætning af de med grøn indrammede tilstødende områder, hvilked betyder at den samlede effekt incl. de tilstødende arealer, skaber en befolkningstilvækst på ca. 10.000 i indre by inden år 2050
Der er mange andre spørgsmål der har indflydelse på befolkningstætheden og antal skatteydere:
Skal vi anlægge en krydstogtterminal og hvad skal vi tilbyde rederierne.
skal vi indflette et større hotelbyggeri.
Hvordan skal Jernbanevej forløbe i fremtiden. Vi har busholdeplads og privatparkering helt op til Strandgade, den ældste bydel. Skal vi i forbindelse med udvikling af DSB arealerne, også etablere en underjordisk busterminal med direkte adgang til/fra den kommende underjordiske kystbanestation, så kunne Jernbanevej, med P-kældre til begge sider, måske passende graves ned samtidigt. P-kælder i forbindelse med evt. Hotelbyggeri kunne måske indgå direkte i den plan Osv. Osv.
Helsingør´s butiks og erhvervslokaler er for små.
Hvilket har været et gennemgående tema i samtlige detailhandelsanalyser siden 2006. En byudvikling med nye udvalgsforretninger i større lokaler vil give udlejerne i den indre by den konkurrence der er nødvendig for at bringe den alt for høje husleje ned på et rimeligt nevau vores små specialforretninger kan betale. Yderligere vil de små specialforretninger blive "boostet" (formentlig 50%) og drage fordel af synergieffekten.
Der er et udbredt ønske blandt Helsingør´s borgerne for større udvalgs og Daglivareforretninger, herunder BILKA - IKEA - Elgiganten. osv. Disse større varehuse kunne udmærket indpasses i den bagerste del af DSB arealerne. Vi ser Støberihallerne i Hillerød. Det kan også laves på Svingelport. (De eksisterende detailhandlere i bykernen vil være nervøse for konkurrence fra nye forretninger, men fakta er, og det er bevist adskillige gange at en sådan udvikling vil skabe synergieffekt og vil "booste" den øvrige eksisterende detailhandel (vi så omsætningen i Lyngby Hovedgade blev tredoblet få år efter Lyngby Storcenter åbnede)
Arbejdspladser: ca. 5800 FLERE
Ved udvikling af Svingelport vil der frem til 2026 skabes ca. 2000 nye arbejdespladser, startende med bygningshåndværkere under opførelsen, senere butikspersonale, service og vedligeholdelse. Sidst i forløbet (2025) vil vi allerede se en Synergieffekt der skaber flere arbejdspladser i den eksisterende detailhandel, Hotel, Restaurant og servicebranche. - Et eventuelt bydelscenter med BILKA og en eller to andre større aktører vil alene betyd 1000 - 1200 nye arbejdspladser i city detailhandlen.
Der skabes yderligere 2000 arbejdspladser når HH-forbindelsen påbegyndes(2029-30??) med etablering af undergrundsstation. og siden endnu ca. 1500 arbejdspladser til opførelse/udvikling af den egentlige nye bydel helt ud mod kystpromenaden. (når arbejdsstyrken i en sidste fase ikke stiger mere, er det fordi arbejdspladserne i forbindelse Tunnelarbejdet, nu skønnes nedlagt.)
Nye højtydende skatteborgere: Ca. 10.000 FLERE
Frem til 2026 vil vi se ca. 1000 - 1500 nye højtydende skatteborgere flytte ind i ca. 300 - 350 nye boliger på området, måske langt flere hvis kommunen sanerer HELE området og allerede nu får overdraget de allerede rømmede DSB arealer.
Når banearealet og Scanlines er rømmet(2038-44), giver det plads til sidste fase af den nye bydel med yderligere 3-5000 Højtydende statteborgere.
Indirekte afledte effekter:
Det er kendt og dokumenteret at udvikling af city Centre med større varehuse vil øge omstætningen, og handlen i indre by vil vokse generelt. Helsingør Bycenter er alt for lille, men alligevel så vi et væsentligt løft i hele detailhandlen da centret åbnede. - - Jeg vil antage at den samlede stigning i Helsingør´s Detailhandel vil være: - Det den nye bydel i sig selv afleder, + den samlede nuværende omsætning + 50 - 80%, eller (som vi så da Lyngby Storcenter åbnede i 1973) ca. en tre til firedobling af den nuværende samlede omsætning, - det gælder også for Hotel og restaurationsbranchen og anden service.
Ved en fornuftig udvikling af hele området vil der formentlig dukke et Hotel/conferencecenter op og vi vil få flere "Long Term" Turister. Når byen igen bliver interessant, og betegnes som en by og Kommune med visioner, vil der komme flere tilflyttere, Børnefamilier, skatteborgere. - - det vil være mere interessant for krydstogter at anløbe Helsingør, måske med im/debargment, hvorved vi igen vil få flere "Long Term" Turister.
I den årrække den nye bydel udvikles, vil der være en del af den tilknyttede arbejdsstyrke der vil søge bopæl i Kommunen, flere skatteborgere.
Mere end 29% af Helsingør´s 61000 store befolkning handler i dag udenfor Kommunegrænsen, i Hillerød eller Hørsholm, hvilket svarer til at Helsingør´s dagligvare detailhandel i dag kunne boostes med en omsætning svarende til ca. 1,12 Mia. årligt + det et bydelscenter vil aflede.
Fremtidens Byudvikling 2020 - 2045
Jeg talte med planstyrelsen i 2012-13 hvor vi fik frigivet arealet øst for "Kelleris Hegn" (en del af Kommunens materialegård i Kvistgård), dengang var der en "spæd" mulighed for at "læne" sig op af Frederikssund, der fik oprettet flere "satalitområder" og "Kommunecentre" til byudvikling, herunder "Vingen" og Slangerup, men Helsingør dukkede aldrig op til forhandlingerne. (der er nu igen forhandlinger om ændring af Fingerplan 2013 - 17) - - men er kommunen ikke dygtige nok i forhandlingerne, så er alle muligheder for udvikling af by og boliger udtømte, - - - bortset fra Svingelport, og et par fortætningsmuligheder i de (med grøn) markerede områder nordvest for.
Når beregningerne tjekkes: skal jeg gøre opmærksom på at de tilgrundliggende beregninger er som udgangspunk Kommunens egne tal, men før budgettlægningen 2018 -2021, hvorefter kommunen har ændret på en række faktiske tal og forventninger.
Planloven: Jeg kan henlede opmærksomheden på, at landsplandirektivet om detailhandel åbner mulighed for et BYDELSCENTER jfr.: (ændret i juni 2017 med større udvalgsbutikker)
Den nye generation af shoppingcentre holder sit indtog i Sjællands tredjetørste by. Båret af visionen om at være en attraktion i sig selv og samtidig give hele midtbyen fornyet dynamik og tiltrækningskraft. Ambitionen for det nye citycenter er at skabe et naturligt samlingspunkt for trends og koncepter. Og et udgangspunkt for alle, der ønsker gode shoppingoplevelser kombineret med byens charme og mangfoldighed. I dag er det ikke nok for et citycenter at tilføre et antal nye butikker til en by. Centret skal være en gennemtænkt helhed, der i størrelse, arkitektur og butiks sammensætning løfter hele midtbyens detailhandel.
Derfor står den nye Oplev Helsingør City ikke i modsætning til byens eksisterende personlighed og puls, men er tværtimod i harmoni med sine omgivelser – og tilfører derudover hele bybilledet en skarpere profil.
Mine anbefalinger falder 100% i tråd med anbefalinger i kommunens seneste detailhandelsanalyse 2013 og underbygger den pr. 20 juni 2017 nu ændrede plandirektiv/planlov. der giver bedre mulighed for at lokalicere endnu større udvalgsforretninger i bykerner, netop for at styrke liv og diversitet i bykernen.
De på fotoet ovenfor markedede grønne rammer er nærliggende områder med meget lav bebyggelsesprocent, som vi kan forvente vil være interessante projekt-udviklingsområder, og udvikles Svingelport og banearealerne fornuftigt, vil vi se spontane opkøb af grunde og bygninger med henblk på større boligprojekter på områderne (begge områder kan fortættes med ca. 400%)
Om banearealerne alene, skrev Krarup Hansen & Co, arkitekter, Stjernegade Helsingør, den 12. Juni2014
SN.dk: "Et oplagt område, som ligger lige op ad partielområdet, er banearealet. Et område, som er af vital betydning for byen samt for forståelsen af vores bys historie. Dette område har i godt 100 år afskåret Helsingør fra den vitale sammenhæng til Øresund. Derfor mener vi, at arealet nu bør inddrages i planlægningen, således at vi kan udvikle og udvide byen med respekt for bykernen og til gavn for den fremtidige by.
Et hurtigt skøn og kalkulering af dette område vil med nye bygninger i tre til fire etager give 700 til 750 nye familieboliger og ca. 30.000 m2 erhverv og butikker i stueplan. Eksemplet vil kunne styrke og give byen et løft og en dynamik, som vi har brug for"